无锡合同律师：十大要点摘编：江苏高院《全装修商品房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》

十大要点摘编：江苏高院《全装修商品房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》

本文作者：齐奋律师   18068333711 （微信同号） 

近日，江苏省高级人民法院发布了《全装修商品房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》。本文对相关信息提要摘编，供大家快读，阅读全文请上江苏高院官网下载。

全装修商品房，相对于毛坯商品房而言，俗称“精装修房”。有关全装修商品房买卖合同装修质量纠纷案件审理的规则如下：

一、全装修商品房买卖合同装修部分的表现形式主要有：

（1）出卖人与买受人签订的商品房买卖合同中约定装修条款；

（2）出卖人与买受人在商品房买卖合同之外另行签订装修合同；

（3）经出卖人指示，买受人与第三方装修企业签订装修合同，或者出卖人、买受人与第三方装修企业签订装修合同等。

二、装修质量要求认定的一般规则

1.装修质量，应当符合有关法律、法规和相应建设工程质量、安全标准、技术规范以及当事人的约定。

2.装修质量要求，有约从约；没有约定或者约定不明确又不能达成补充协议的，依据《民法典》第五百一十条规定按照合同有关条款或交易习惯确定；仍不能确定的，按照《民法典》第五百一十一条***项规定确定。

3.法律、法规有相关强制性规定的，适用强制性规定。商品房所在地建设行政主管部门关于商品房装修质量约定和履行要求的管理性规范，以有利于合同目的实现及合同全面适当履行为原则，在裁判说理中叙明。

三、装修质量要求及约定的确定依据：

1. 一般应当依据商品房买卖合同、装修合同、装饰装修标准确认书、补充协议等书面合同内容予以确定。

2. “广告、宣传资料和样板房规则”：出卖人的销售广告、宣传资料对装修质量要求所作说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立和价格确定有重大影响的，应当视为合同内容。出卖人设置样板房的，交付商品房的装修质量应当与样板房的装修质量相当。样板房装修的部品材料、施工质量和品质档次，应当作为认定装修质量要求的依据。

四、装修价格与装修质量要求

1．有约从约。当事人对装修设计、装修施工、装修材料等据以估计装修基本价值的内容有约定的，装修质量要求的认定应当从其约定。

2.无约定又不能达成补充协议，买受人主张以装修价格作为装修质量要求的，应予支持。商品房买卖合同约定装修价格的，以约定装修价格为依据；商品房买卖合同没有约定装修价格的，以广告宣传装修价格为依据，没有广告宣传价格的，以备案装修价格为依据。

五、证明责任的负担与转移

1.当事人对自己提出的主张有责任提供证据。

2.买受人主张装修质量不符合约定或者装修质量不合格的，适用举证责任一般规则，承担相应举证证明责任。买受人应当就权利行使的期限、装修质量的约定以及存在的质量问题等基本事实提供证据加以证明。

3.买受人已初步证明存在装修质量问题的，出卖人对装修质量符合约定或装修质量合格承担举证证明责任。

六、拒不提供持有证据的后果

1.一方当事人持有证据无正当理由拒不提供的，应当承担相应法律责任。

2.出卖人应当提供的证据有

（1）装修施工合同；

（2）装修施工图纸；

（3）材料设备采购合同；

以样板房为装修质量交付要求的，出卖人还负有封存样板房以及说明样板房质量的义务。

3.诉讼中，出卖人无正当理由未按人民法院要求提供相关证据的，人民法院可以依据出卖人申报的商品房备案资料等证据查明相关事实；买受人主张出卖人拒不提供的证据内容不利于出卖人，可以认定该主张成立。

七、质量异议怠于通知的后果

1.买受人应当在法律、法规、司法解释规定的期限内及时通知出卖人。买受人怠于通知的，视为装修质量符合约定。

2.装修质量检验期限有约从约；无约定的，买受人应当在发现或者应当发现装修质量不符合约定的合理期限内（***长自商品房实际交付之日起二年内）通知出卖人，但装修质量有质量保证期的，应当适用质量保证期，不适用该二年***长合理期限。

八、装修质量问题与合同解除

1.因装修质量问题严重影响正常居住使用，或者存在依法不得交付使用情形，买受人请求解除商品房买卖合同并主张损失赔偿的，应予支持。

2. 不支持惩罚性赔偿：商品房装修中以假充真、以次充好、以不合格材料冒充合格材料，买受人以受欺诈为由请求撤销商品房买卖合同并赔偿损失的，应予支持。但买受人主张惩罚性赔偿的，不予支持。

3.支持全部解除，不支持部分解除：出卖人与买受人签订的商品房买卖合同，约定交付标的物为全装修商品房，因严重装修质量问题，买受人请求单独撤销或者解除装修合同的，不予支持；请求撤销或者解除商品房买卖合同的，应予支持。

九、装修质量瑕疵与修复责任。

1.一般质量瑕疵不支持逾期交房违约责任，严重瑕疵支持违约责任：

（1）一般质量瑕疵，但对正常居住没有实质影响，除对房屋装修质量瑕疵另有明确约定，买受人拒绝受领房屋、要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持。

（2）装修质量问题严重影响正常居住使用，或者装修质量问题符合不得交付使用法定情形，买受人拒绝受领房屋，要求出卖人承担逾期交房违约责任和装修质量修复责任的，应予支持。

2. 装修质量保修期间内，出卖人应当承担修复责任

十、减价责任与装修差价损失

1.装修质量不符合约定或法定要求，或者出卖人欺诈、装修实际价值过分低于约定装修价格，当事人对此未约定违约责任或者违约责任约定不明确，买受人请求出卖人减少房屋装修部分价款的，应予支持；当事人对此有明确约定，从其约。

2.买受人部分接受不符合装修质量约定的项目、范围，对其余不接受部分要求出卖人承担修复责任的，应予支持，但计算装修差价损失，修复部分的贬损价值不应重复计算。

3.减少装修价款，一般以维持合同约定交易条件均衡性为原则，按“同比降低”规则核算数额。约定装修价格构成不能确定无法进行评估，或者房屋装修存在欺诈情形的，减少装修价款的数额，按照公平原则予以酌定。

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