无锡律师齐奋团队｜法拍房相关法律知识

2016年8月份，最高法出台了《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，正式确立了通过网络公开司法拍卖的形式进行涉诉资产处置。而江苏法院先行先试，在2014年就已经实现了全省三级法院全部入驻淘宝拍卖平台，所有需要拍卖变卖的资产全部上网拍卖，拍卖环节全公开，拍卖全程零佣金。

2018年、2021年北京朝阳一只叫登登的柴犬两度被拍卖，有2400多人支付保证金获得了参拍资格，参与度非常的高。前段时间安徽滁州刑事案件执行中一张青眼白龙游戏卡牌被拍卖，有人非理性出价把价格推到了8700多万元，法院及时进行了撤拍。

并不是！淘宝上面的司法拍卖平台，不止有法院的司法拍卖，还会有其他机构的拍卖，需要参与者根据自己的需求认真地进行辨别。如果是其他机构的拍卖则不适用法院的拍卖规则，需要特别注意是否需额外缴纳拍卖费用、是否负责清场交付物品、是否可以在垫付税款后获得退税等等。

另外，无锡各家法院2014年接入网拍平台，最早采用的是淘宝网，也确实是使用最为频繁的。不过最高人民法院到目前为止一共指定了七家平台进行网络司法拍卖，有淘宝、京东、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网、工行融e购和北京产权交易所。这些平台上面都有很多家法院进驻，有需求的朋友可以广泛涉猎、横向对比，扩大自己的选择面。

首先是竞拍者的身份。获取参拍资格需要在拍卖平台注册账号并通过实名认证，在缴纳一定比例的保证金后，会被系统随机派发一个参拍编号，这个编号是与账号的注册人应当是一体的，如果这一编号竞拍成功，系统就默认是账号所有者竞拍成功并自动出具成交通知书，法院的相关过户手续也会据此进行。

现实中情况多变,有些人没有用自己的身份信息来注册账号参与拍卖，会让家人朋友帮忙代拍。这个虽然允许，但是为了法拍规范进行,一般法院拍卖公告上都会写到，需要提前到法院来提交委托手续，以便于在系统中进行变更。实践中，几乎每隔一段时间都会遇到没有提前委托的情况，给自身造成很大的麻烦。

包括无锡在内的很多地区，法拍房在之前的很多年是不限购的。但2022年1月1日施行的《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》对法拍房的购房政策进行了统一，要求法拍房竞买人必须具备购房资格，否则承担相应法律后果。因此，参拍之前，竞买人需提前了解房屋限购政策，并关注该限购政策是否适用于司法拍卖领域。

法院资产挂拍展示是有时限要求的，动产像车辆、机器设备一般是15天，而不动产一般是30天。现在无锡的法拍房都会有专门机构拍摄制作VR视频进行展示,可以随意拖动查看,但像楼层位置、居住环境、房屋瑕疵等等无法完全通过视频照片来展示。建议竞买人通过拍品公告下方的联系方式预约后亲自看样。

如果悔拍，保证金要被没收，还有可能承担其他法律后果。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条规定，拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。因此，参拍要理性，出价要慎重，尤其是竞拍比较激烈的时候，要控制住“激动的心，颤抖的手”。

能否贷款在法拍界面会有标注，现在对于普通住宅性质的房屋一般都是允许贷款的，贷款的流程与普通房贷基本一致。需要注意的是，竞买人在参拍的时候，要提前跟对应的银行接洽，并按照要求提供材料进行预审核，以便于竞拍成功后得到及时放款。如果受限于购房资格，或贷款未获银行批准，导致拍卖尾款不能按时支付，可能也会涉及到悔拍。

法拍房的税费负担，各地法院原来操作不一。但最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条规定，因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。这一规定统一了税费负担的方式，要求税费各自承担。但从现有实践上来看，房产拍卖税费一般情况下由买受人先行垫付，然后将税票交法院审核，法院再将需被执行人承担的税费退还给买受人。

前些年关于户籍迁入迁出的确会形成一些纠纷，现在好多了。因为公安机关在2017年即已推出了相关的便民措施，“房屋所有权转让以后拒不迁出户口的，将依规强制迁移”至公户，所以买受人只要考虑自己是否符合落户的条件，原房东的户口迁移不会成为问题的。关于学区，具体还是要提前咨询好教育部门和相应的学校，才能获得权威准确的解释。